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正策说法 | 「不动产合作运营」常见模式及相关法律问题分析
情况概述
随着高端办公、酒店、特色园区、文旅等项目的大量开发以及城市更新的不断推进，不动产项目运营日趋专业化，越来越多的政府部门和开发商等不动产持有方选择与专业的运营管理公司进行合作。
由于背景的差异，各项目也会根据实际情况及双方的需求采用不同的合作模式。常见模式包括但不限于以下三大类：
模式一 不动产持有方委托运营方对资产进行经营管理，并支付运营方相应的酬劳
在该模式下，不动产持有方与运营方之间通过签署委托协议，确定双方的权利义务。
模式二 不动产持有方与运营方对资产进行合作开发，并按照约定的方式分享收益，分担损失
在该模式下，双方通过签署合作开发协议确定双方的权利义务。包括但不限于：
方案1：不动产持有方与运营方签署合作协议，不动产持有方提供土地使用权，运营方提供营运资金等共同开发。
方案2：双方设立目标公司，不动产持有方以土地使用权出资，运营方以资金出资，双方共同开发。
方案3：运营方参股不动产持有方，双方共同开发。
模式三 不动产持有方将资产出租给运营方，收取一定的租金，运营方自负盈亏
在该模式下，不动产持有方与运营方之间通过签署租赁合同确定双方的权利义务。
合作模式特点及相关法律问题简析
模式一 委托管理
双方权利义务较为简单，融资成本、土地成本、建设成本及运营成本皆由不动产持有方承担，租金、其他运营收益也均由不动产持有方享有，不动产持有方自负盈亏并仅需向运营方支付约定的管理费用。在该模式中，主要的法律文件为委托管理协议。
协议中的权利义务类条款一般需要明确授权管理范围、基本管理费用及奖励性酬劳的具体计算方式及依据、不动产持有方与运营方就经营问题产生分歧时的解决方式、商标使用等相关条款。
协议中的违约条款设置一般需要注重由于运营方的过错对不动产持有方造成损失时的解决方式。
模式二 合作开发
方案1 （不动产持有方与运营方签署合作协议，不动产持有方提供土地使用权，运营方提供营运资金等共同开发）
该方案中，双方的权利义务通过协议进行实现，常见的操作方式包括：运营方以向不动产持有方提供借款的方式注入建设运营资本，不动产持有方以土地使用权抵押提供担保；双方另行签署运营管理协议，约定管理方式及利润分配方式。
由于该方案不就该项目设立独立的法律主体，土地使用权不产生转移，故运营主体通常为不动产持有方。运营方对项目的知情权、控制权及盈利的取得需通过协议的约定及履行、印章和材料的共管等实现。
相应的，不动产持有方要求运营方对项目亏损进行分摊也需通过协议的约定及履行来实现。如无相反约定，在协议被解除或项目无法盈利的情况下，运营方仍享有对不动产持有方的担保债权。
方案2 （双方设立目标公司，不动产持有方以土地使用权出资，运营方以资金出资，双方共同开发）
该方案中，双方的投入转为目标公司的股权及债权，双方的权利义务来源为股东身份，可通过目标公司章程、合作开发协议对权利义务进行明确。
建设工程款、运营成本、维护成本均通过目标公司由双方共同承担。双方共担风险，共享收益。该方案中项目情况透明，双方权利实现途径直接。
方案3 （运营方参股不动产持有方，双方共同开发）
该方案中，双方权利义务实现途径直接的优点与方案2类似。但视不动产持有方存续时间与经营状况的不同，运营方的收益有可能受到不动产持有方其他经营行为及债权债务关系的影响。
故在该方案中，首先运营方的合作对象实际为不动产持有方的原有股东而非单一的不动产持有方公司；其次运营方需要在入股前聘请专业机构对不动产持有方展开详细的财务、法律、税务等尽职调查工作；在合作协议中也需设置专门条款对合作项目是否财税独立、如何独立计算项目盈亏、如何实现独立分配等进行详细的约定。
模式三 资产出租
该模式下，不动产持有方与运营方形成租赁关系，运营方自行承担经营后果。
该模式所涉主要为租赁行为及转租行为，运营方需确认不动产持有方对不动产的权利是否合法且完整；双方在协议中应特别约定运营方对不动产的装饰装修等改造范围、涉及需审批的改造情况下双方的配合方式、明确运营方的转租权限、续租条款、协议提前解除情况下改造成本的分摊方式、转租行为承租人的处理及赔偿方式等。
结 语
本文仅就常见的几种合作模式进行了简述，总的来说收益往往与风险成正比。而基于个案的特点合理设计合作方式并针对性地设置协议条款，则能尽可能地预见风险并合理控制风险。